Passoires thermiques : le vrai risque, c'est le bailleur qui vend plutôt que de rénover

Interdire la location des logements les plus énergivores protège les locataires, mais pose une question d'équilibre : que se passe-t-il si les propriétaires choisissent de ne pas rénover ? Selon les chiffres relayés par Construction21 à partir des analyses de Clément Pavard, de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), le parc locatif privé français compte 7,7 millions de logements, soit 25 % des résidences principales, et près de 14 % d'entre eux sont aujourd'hui classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Un calendrier qui se resserre

Le calendrier de décence énergétique est connu : les logements classés G ne sont plus considérés comme décents à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne sont pas immédiatement concernés, mais l'interdiction joue au renouvellement ou à la reconduction du contrat. En 2025, environ 1,1 million de logements du parc locatif privé relevaient des étiquettes F ou G.

L'enjeu dépasse la question climatique. Les locataires du privé représentent 25 % des ménages mais 31 % des ménages en précarité énergétique, et consacraient en moyenne 25 % de leurs revenus au logement en 2024, contre 42 % pour le quart le plus modeste. Pour Clément Pavard, « pour les locataires, la performance énergétique du logement n'est pas un sujet abstrait ».

Des bailleurs majoritairement particuliers

Le profil des propriétaires explique en grande partie la difficulté. Environ 90 % des bailleurs sont des particuliers, et les trois quarts ne possèdent qu'un seul logement. Ils ne disposent ni des services techniques ni de la trésorerie d'un bailleur social. Une étude de l'ANIL publiée en 2025 sur le parc locatif privé rappelle aussi que ce parc est dominé par le collectif, qu'une moitié des logements est antérieure à la première réglementation thermique et que les petites surfaces y sont nombreuses.

L'enquête ANIL/ADIL de 2023 auprès des propriétaires bailleurs chiffre les obstacles : 84 % déclarent au moins une difficulté pour rénover. Le coût des travaux arrive en premier, cité par environ deux tiers des répondants, devant la difficulté à trouver des artisans qualifiés, le vote des travaux en assemblée générale de copropriété et la crainte des arnaques.

Trois profils, trois réponses

L'enquête distingue trois groupes. Environ 28 % des bailleurs sont peu impliqués, souvent propriétaires de logements récents. 40 % rencontrent davantage de difficultés et hésitent sur l'avenir de leur patrimoine, notamment des retraités. Enfin, 32 % sont plutôt favorables à la rénovation, qu'ils voient comme un moyen de valoriser leur bien et de réduire les dépenses d'énergie.

Les situations diverses des bailleurs appellent des réponses différentes. Il n'existe pas un unique levier pour engager une démarche plus globalisée de rénovation du parc locatif privé.

Cette segmentation explique pourquoi les seules aides financières ne suffisent pas. Elles restent indispensables sur certains projets, mais leur lisibilité est jugée insuffisante, et la certification RGE, nécessaire pour y accéder, peut elle-même retarder les chantiers. La stabilité du cadre réglementaire est également citée comme condition pour que les propriétaires osent s'engager.

Le risque d'une offre qui se contracte

Le scénario redouté est celui d'un bailleur qui, face au calendrier, vend son bien ou le retire du marché locatif au lieu de le rénover. Le contexte est déjà tendu : le taux de rotation du parc privé est passé d'environ 30 % en 2018 à 19,5 % en 2024, et l'offre locative vide a progressé moins vite que le nombre de ménages. Selon Clément Pavard, « la rénovation énergétique touche donc directement à la capacité du parc à répondre aux besoins de logement ».

Les pistes avancées reposent sur l'accompagnement : les espaces conseil France Rénov', portés notamment par les ADIL, pour les projets complexes comme la copropriété ou le logement occupé, et le dispositif Bail Rénov' de l'ANIL, qui informe et oriente les bailleurs. Les bailleurs étant moins touchés par les dispositifs publics généralistes, des démarches d'« aller-vers » sont jugées nécessaires, tout comme la formation des professionnels pour répondre à la demande de travaux.

À l'approche de l'échéance de 2028 pour les logements F, le défi est donc autant organisationnel que technologique : faire en sorte que la rénovation reste, pour des centaines de milliers de petits propriétaires, une option plus simple que la sortie du marché.